Mitä tarkoittaa, kiinteistökaupan kiinnitykset ja rasitteet? Kiinteistö- ja asuntokauppaan liittyy monia termejä, joiden merkitys kannattaa selvittää tarkasti ennen kaupanteon aloittamista. Kerromme seuraavassa artikkelissa, mitä asioita kannattaa muistaa.
Muista nämä asiat
Tarkista aina, mitä kiinnityksiä tai rasituksia myytävään kohteeseen liittyy.
Selvitä, onko kohteeseen liittyvät rasitukset huomioitu myyntihinnassa.
Asunto-osakkeiden osalta tutustu huolella isännöitsijäntodistukseen ja sen liitteisiin.
Varmista, että saat kaupanteon yhteydessä haltuusi kiinteistöä koskevat panttikirjat ja asunto-osakkeita koskevat osakekirjat.
Mitä tarkoittaa kiinteistökaupan kiinnitykset ja rasitteet?
Kiinnitys, rasite, pantti, osakekirja, hallintaoikeus, velkavakuus, asumisoikeus… Jos olet ostamassa talon, mökin, loma-asunnon tai tontin voi kaupan kohteeseen liittyä kiinnityksiä tai rasitteita. Vaikka kohteen myyjä vakuuttelisi kaiken olevan kunnossa, niin välttyäksesi ikäviltä yllätyksiltä kannattaa nämä asiat selvittää perin pohjin.
Selvitä, ettei myytävä kohde ole myyjän maksamattomien lainojen vakuutena. Ole tarkkana, jos kiinnityksiä tai osakekirjoja ei luovuteta kaupanteon yhteydessä, jolloin omaisuus voi tulla realisoitavaksi myyjän veloista myös kaupan jälkeen.
Jos taas olet ostamassa vanhaa taloa tai huoneistoa, tarkista ettei kohteeseen ole annettu perinnönjaossa elinikäistä asumisoikeutta, joka ei purkaannu edes omistajanvaihdoksessa.
Kiinteistön rasite- ja kiinnitystiedot saa selville kiinteistöä koskevasta lainhuuto- ja rasitustodistuksesta sekä kiinteistörekisteriotteesta. Asunto-osakkeiden osalta pitää tarkastaa isännöitsijäntodistus.
Kiinnityksen hyvät ja huonot puolet
Kiinnitystä käytetään, jos kiinteistöä halutaan käyttää velan vakuutena. Kohde voi olla panttina myös jonkun toisen henkilön kuin myyjän lainassa. Esimerkiksi vanhemmat voivat pantata asuntonsa lisävakuudeksi lapsen ottamaan asuntolainaan. Kiinnitys voi kohdistua myös kiinteistön tai tontin määräalaan tai määräosaan. Velan antajalta eli useimmiten pankilta löytyy kiinnityksestä todisteena kirjallinen tai sähköinen panttikirja. Kiinnityksestä pitää aina suorittaa lainhuuto ja kiinnitykset ilmoitetaan lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.
Ostajalle tieto kiinnityksistä on oleellinen, sillä jos kiinteistöön kohdistuu kiinnityksiä, on varmistettava, että kiinnitykset ovat velattomia ostohetkellä eli eivät ole minkään velan vakuutena. Kaikki kiinteistöön liittyvät kiinnitykset ja muut rasitukset on nähtävissä kiinteistön rasitustodistuksesta, joka on tilattavissa Maanmittauslaitokselta.
Ostettavaan kohteeseen liittyvät velattomat kiinnitykset voivat olla myös positiivinen asia. Jos aiot käyttää ostettua kohdetta esimerkiksi asuntolainan vakuutena, tulee kiinnityksiä joka tapauksessa hakea. Kun kiinteistöön on olemassa kiinnityksiä jo valmiiksi, ei sinun tarvitse hakea kiinnityksiä erikseen, mikä säästää sekä aikaa että rahaa.
Jos kiinteistöön kohdistuu velallisia kiinnityksiä lainanantajalla on oikeus käyttää kiinnitettyä omaisuutta velan maksuun tilanteessa, jossa velallinen laiminlyö velvoitteitaan. Omistajanvaihdoksesta huolimatta kiinteistöön liittyvä panttivelka säilyy, joten pahimmillaan ostettu kohde voidaan joutua myymään myyjän velkojen kattamiseksi. Selvitä siis aina kiinteistökauppaa tehdessäsi, kenen hallussa panttikirjat ovat ja vaadi asiakirjat ennen kaupan viimeistelyä. Jos et saa panttikirjoja kaupan yhteydessä haltuusi tai et pääse sopimukseen velkojan kanssa pantin vapauttamisesta, kauppa kannattaa perua.
Jos kohde myydään pankin asiantuntijan tai kiinteistönvälittäjän avulla, ovat kiinnityksiin liittyvät epäselvyydet harvinaisia. Jos taas ostat kohteen suoraan omistajalta käytännöt voivat olla hyvinkin kirjavia, jolloin sinulta vaaditaan tarkkuutta ja selvitystyötä.
Yksi vai useampi kiinnitys?
Jos haet ostettavalle kohteelle asuntolainaa tulee sinulla olla riittävät vakuudet. Voit käyttää ostettavaa kohdetta kokonaan tai osaltaan lainan vakuutena, mikä vaatii kiinnityksen ja lainhuudon hakemisen. Voit hakea samaan kohteeseen myös useampaa kiinnitystä, mikä on kannattavaa, jos kiinteistöä käytetään lainan vakuutena. Tällöin pienempiin summiin pilkotut kiinnitykset vapautuvat sitä mukaa, kun lainaa on maksettu pois.
Kiinnityksen vapautuminen tarkoittaa sitä, että voit halutessasi hakea uutta kiinnitystä vapautuneelle summalle eli sinun on mahdollista käyttää kiinteistöä useamman eri lainan vakuutena. Kun kiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset on pilkottu esimerkiksi kolmeen osaan, voit käyttää samaa kohdetta vakuutena myös esimerkiksi kesämökin ostamiseen ja remonttiin. Jos haet vain yhden kiinnityksen, kiinnitys vapautuu vasta, kun olet maksanut koko summan lainanantajalle.
Mitä rasitteita kiinteistökauppaan voi liittyä?
Myytävään kohteeseen liittyvien rasitteiden suhteen on hyvä olla tarkkana. Selvitä myös, onko rasitteet huomioitu myyntihinnassa. Erityisesti kiinteistön laajentamiseen, tontin käyttöön tai asumismukavuuteen liittyvät rasitteet on syytä selvittää läpikotaisesti. Meneekö tontin läpi tie tai sähkölinja? Onko tontille tehty rakentamisvaraus? Onko kohteella erityinen asumis- tai käyttöoikeus? Onko osakkailla lunastusoikeus?
Vuosikymmeniä aiemmin tehdyt tie- ja sähkölinjavaraukset voivat vuosien mittaan purkaantua. Myös rakennusoikeutta koskeviin rajoituksiin on voinut tulla muutoksia, joiden tiedot voi tarkastaa maanmittauslaitoksen rekistereistä tai kyseisen kunnan rakennusvalvonnasta.
Tarkista, ettei perikunnan hallussa olevaan kiinteistöön ole jätetty esimerkiksi elossa olevalle leskelle hallinta- tai käyttöoikeus. Jos tätä oikeutta ei poisteta kaupanteon yhteydessä, voi oikeuden poistaminen myöhemmin olla vaikeaa tai jopa mahdotonta.
Myös lunastusoikeuden tarkistaminen on ehdottoman tärkeää. Yhtiöjärjestystä lukiessasi selvitä erityisesti, onko taloyhtiön osakkailla lunastusoikeus asuntoon tietyn määräajan puitteissa. Lunastusoikeus tarkoittaa sitä, että kaupanteon jälkeen yhtiön nykyiset osakkaat voivat estää tietyn määräajan puitteissa asuntokaupan lunastamalla asunnon osakkeet itselleen. Jos ostat asunnon tietämättömänä lunastusoikeudesta voi naapurisi käyttää lunastusoikeuttaan kaupan teon jälkeen ja lunastaa itselleen kaikki asunnon osakkeet, jolloin menetät asunnon. Pahimmassa tapauksessa voit joutua myös korvausvelvolliseksi, jos olet jo ehtinyt tehdä asuntoremonttia etkä voi palauttaa asuntoa uudelle osakkeenhaltijalle sen alkuperäisessä kunnossa.
---
Neliöt Rahaksi -palvelulle on kokemuksen myötä muodostunut vahva osaaminen asuntokaupasta. Ota meihin yhteyttä , jos haluat asiantuntijan apua asuntokaupassa.