Seuraavassa kirjoituksessa opit 10 tapaa säästää rahaa asuntokaupassa. Asuntokauppa on yksi elämän suurimpia taloudellisia päätöksiä. Rahasummat ovat suuria ja tekemällä asuntokaupat oikein voit hyötyä rahallisesti. Onnistunut kauppa vaatii huolellisen perehtymisen asuntokaupan tärkeimpiin kysymyksiin sekä mahdollisesti myös asiantuntijoiden apua.
10 tärkeintä kysymystä asuntokaupassa
Ostanko asunnon suoraan myyjältä vai asunnonvälittäjältä?
Eroavatko asunnon velaton kauppahinta ja myyntihinta toisistaan?
Pitääkö asunnon lunastusoikeus tarkistaa?
Mikä on asuntokauppojen käsiraha?
Mitä kaupantekotilaisuudessa tulee huomioida?
Mikä on varainsiirtovero?
Mitkä ovat ensiasunnon ostajan kriteerit?
Mitä ovat ensiasunnon ostajan edut?
Miten asuntolainan korkovähennys lasketaan?
Milloin ostetun asunnon voi myydä edelleen?
Asuntokauppa on yksi elämäsi merkittävimmistä ostopäätöksistä ja vaatii sekä aikaa että malttia. Asuntomarkkinoiden saloihin kannattaa perehtyä huolella ja valmistautua siihen, että sopivan kohteen löytyminen saattaa kestää jopa vuosia. Mieleisen asunnon löydyttyä kaikki ostotarjousta edeltävät valmistelut kannattaa tehdä huolella, jotta välttyy ikäviltä yllätyksiltä sekä rahan menetyksiltä.
1. Ostanko asunnon suoraan myyjältä vai välittäjältä?
Asuntoja myydään ja ostetaan yhä enemmän ilman kiinteistövälittäjän apua. Kiinteistövälitys ja välittäjän läsnäolo voivat tuoda kaupan molemmille osapuolille kaivattua turvaa, mutta kiinteistönvälittäjän vaatima palkkio nostattaa myytävän kohteen hintaa ja asunnon hinnasta katoaa helposti rahaa tuhansia euroja kaupan yhteydessä.
Huomioi neljä tärkeää perusperiaatetta, jos ostat asunnon suoraan myyjältä:
1. Varmista, että saat myyjältä kaikki tarvittavat paperit
Myyjän on annettava ostajalle ennen kaupantekoa kaikki järkevän ostopäätöksen tekemiseen vaikuttavat tiedot, ja annettujen tietojen tulee olla myös sisällöltään oikeita. Myyjällä on velvollisuus näyttää sinulle kaikki asuntokauppaan ja asunnon historiaan liittyvät asiakirjat. Ennen kaupantekoa tutustu huolellisesti isännöitsijätodistukseen korjausselvityksineen, yhtiöjärjestykseen, viimeisimpään yhtiökokouksen pöytäkirjaan, taseeseen, tilinpäätökseen ja taloussuunnitelmaan.
Viat ja puutteet, erilaiset taloudelliset seikat, tulevat suunnitelmat ja mahdolliset remontit ovat asioita, joista myyjän tulee kertoa sekä erityisesti sellaiset seikat, jotka eivät ole helposti havaittavissa. Myös ympäristöön liittyvistä asioista on kerrottava, kuten lähellä olevista palveluista, kaavoituksista tai esimerkiksi erilaisista asumiseen vaikuttavista tekijöistä, kuten meluhaitoista.
2. Tee ostotarjous aina kirjallisena
Suullinen ja kirjallinen ostotarjous ovat yhtä sitovia lain edessä, mutta väärinkäsitysten välttämiseksi ostotarjous kannattaa aina tehdä kirjallisena ja netistä voit tulostaa valmiita pohjia tarjouksen tekoon. Ostotarjousta tehtäessä on ehdottoman tärkeää määrittää, kuinka pitkään tarjous on voimassa. Useimmiten tarjouksen voimassaoloaika on 1–2 vuorokautta, sillä lyhyt voimassaoloaika kannustaa myyjää toimimaan nopeasti sekä toimii turvana, mikäli oma tilanteesi muuttuu.
Ostotarjouksessa tulee huomioida hinnan lisäksi myös kaikki muut tarjouksen ehdot sellaisiksi, että ne sopivat sinulle. Pieniltä tuntuvat vastuut saattavat tehdä tuhansien eurojen loven lompakkoon, mikä on otettava huomioon kokonaisuudessa.
On mahdollista tehdä myös ehdollinen ostotarjous, jonka myötä kauppa vahvistuu tiettyjen, kauppakirjassa määritettyjen ehtojen toteuduttua. Ostotarjouksen ehtona voivat olla esimerkiksi asunnon kuntotarkastuksen läpäisy tai asuntolainan saaminen pankista.
3. Lue kauppakirja huolella
Kun ostotarjous on hyväksytty, tulee laatia kauppakirja, jonka laatimisesta vastaa myyjä. Ostajana sinun kannattaa tutustua kauppakirjapohjiin ja verrata niitä myyjän tarjoamaan kauppakirjaan. Asunnon kauppakirjapohjia löytää verkosta tai sellaisen voi laatia vaikka Sopimuskoneella . Varmista, että kauppakirjasta löytyy mainittuna kaikki oleellinen.
4. Huomioi varainsiirtovero
Asuntokaupan tapahtuessa kiinteistövälityksen kautta kiinteistönvälittäjä on velvollinen järjestämään varainsiirtoveron maksun. Yksityishenkilöiden välisessä asuntokaupassa ostajan tulee maksaa vero oma-aloitteisesti. Ohjeet varainsiirtoveron maksuun löydät verohallinnon sivuilta.
2. Eroavatko asunnon velaton kauppahinta ja myyntihinta toisistaan?
Asuntokaupassa myyjältä ostajalle siirtyy asunnon osakkeet sekä itse asunto. Osakkeet voivat olla joko velattomia tai niihin voi kohdistua yhtiölainaa.
Myyntihinnalla tarkoitetaan sitä summaa, jolla asunto ostetaan eli siihen summaan ei kuulu mahdollinen osakkeisiin kohdistettu yhtiölaina. Asunnon myyntihinta hoidetaan ostajan ja myyjän välillä, jonka jälkeen asunnon uusi omistaja maksaa myöhemmin mahdollista yhtiölainaa pois yhtiövastikkeessa.
Asunnon velaton kauppahinta on aina myyntihintaa suurempi tai vähintään myyntihinnan suuruinen, sillä se sisältää osakkeisiin kohdistuvan lainaosuuden ja lainaosuus maksetaan kerralla pois.
3. Pitääkö asunnon lunastusoikeus tarkistaa?
Lunastusoikeuden tarkistaminen on ehdottoman tärkeää. Yhtiöjärjestystä lukiessasi selvitä erityisesti, onko taloyhtiön osakkailla lunastusoikeus asuntoon tietyn määräajan puitteissa. Lunastusoikeus tarkoittaa sitä, että kaupanteon jälkeen yhtiön nykyiset osakkaat voivat estää tietyn määräajan puitteissa asuntokaupan lunastamalla asunnon osakkeet itselleen. Lunastusoikeuden voimassaoloaika on tavallisesti 2–4 kuukautta. Jos teet asuntokauppaa asuntovälittäjän kanssa, välittäjällä on velvollisuus mainita, mikäli asunnossa on lunastusoikeus.
Lunastusoikeus on yleinen syy asuntokauppojen oikeusselvittelyille. Jos ostat asunnon tietämättömänä lunastusoikeudesta voi naapurisi käyttää lunastusoikeuttaan kaupan teon jälkeen ja lunastaa itselleen kaikki asunnon osakkeet, jolloin menetät asunnon. Pahimmassa tapauksessa voit joutua myös korvausvelvolliseksi, jos olet jo ehtinyt tehdä asuntoremonttia etkä voi palauttaa asuntoa uudelle osakkeenhaltijalle sen alkuperäisessä kunnossa.
4. Mikä on asuntokauppojen käsiraha?
Käsiraha toimii asuntokaupassa vakuutena sekä vahvistuksena ostotarjoukselle. Maksaessasi käsirahan sitoudut ostamaan asunnon ostotarjouksessa hyväksytyin ehdoin. Menetät käsirahan, jos perut sovitun kaupan ilman hyväksyttyä perustetta. Käsiraha on tavallisesti neljä prosenttia kauppahinnasta ja se maksetaan, kun molemmat osapuolet ovat hyväksyneet ostotarjouksen. Käsiraha toimii myös ostajan turvana, jos myyjä vetäytyisi kaupasta. Myyjän peruessa kaupat ilman ennalta hyväksyttyä perustetta, on käsiraha palautettava ostajalle kaksinkertaisena tai maksettava ennalta hyväksytty vakiokorvaus kaupan peruuntumisesta.
5. Mitä kaupantekotilaisuudessa tulee huomioida?
Varsinaiset kaupat tehdään yhteisesti sovittuna ajankohtana pankissa. Pankit auttavat tarvittaessa myös kauppakirjan teossa ja varsinaisen kaupankäynnin byrokratiassa. Valmistaudu huolella ennen kaupantekotilaisuutta ja käy läpi seuraavat asiat:
Varmista, että saat hyvissä ajoin kaikki kaupanteon kannalta olennaiset asiakirjat ja liitteet.
Tarkista kauppakirjasta, että siinä mainitaan kaikki myyjän kanssa sovitut ehdot sekä kaikki mahdolliset viat ja puutteet.
Varmista isännöitsijältä, että isännöitsijätodistus sekä yhtiön lainaosuudet ovat ajan tasalla.
Kaupantekotilaisuudessa ovat tavallisesti läsnä kiinteistönvälittäjä, ostaja, myyjä sekä pankkien edustajat. Kaupanteko sekä kauppakirja käydään perusteellisesti läpi joko kiinteistönvälittäjän tai riippumattoman kaupanvahvistajan johdolla. Ennen lopullista allekirjoitusta selvitetään käytännön asiat, kuten avainten luovutus, kauppaan kuuluvan irtaimiston läpikäynti ja hallintaoikeuden siirtyminen. Lopuksi varmistetaan, että kaupan molemmat osapuolet allekirjoittavat sopimuspaperit.
6. Mikä on varainsiirtovero?
Varainsiirtovero on vero, joka tulee maksaa asunto-osakkeen, kiinteistön tai muun vastikkeellisen arvopaperin vastaanottamisesta. Ostaja maksaa aina varainsiirtoveron, ellei kyse ole ensiasunnon ostajasta. Varainsiirtovero pitää maksaa kahden kuukauden sisällä kaupantekohetkestä. Jos kauppa toteutuu välittäjän avulla, välittäjä huolehtii varainsiirtoveron maksujärjestelyistä.
Varainsiirtoveron määrä riippuu ostetusta kohteesta:
Kiinteistöjen ja rakennusten varainsiirtovero on 4 prosenttia.
Asunto-osakkeiden ja kiinteistöyhtiöiden osakkeiden varainsiirtovero on 2 prosenttia
Muiden kuin asunto-osake ja kiinteistöyhtiöiden varainsiirtovero 1,6 prosenttia
7. Mitkä ovat ensiasunnon ostajan kriteerit?
Täytät ensiasunnon ostajan kriteerit, jos:
Olet kaupantekohetkellä 18–39-vuotias.
Omistat kaupan jälkeen asunnosta 50 % tai enemmän.
Ostat asunnon vakituiseksi asunnoksesi ja muutat siihen kuuden kuukauden kuluessa kaupanteosta.
Et ole kaupantekohetkellä tai sitä ennen omistanut mistään asunto-osakkeesta tai asuinrakennuksesta 50 %:a tai enempää.
8. Mitä etuja ensiasunnon ostaja saa?
Suomessa ensiasunnon ostajan etuihin lukeutuvat:
Pienempi asuntolainan käsiraha eli omarahoitusosuus
Vapautus varainsiirtoverosta ensiasunnon oston yhteydessä
Ilmainen valtiontakaus asuntolainalle
ASP-säästämisestä saatu korkotuki
Mahdollisuus vähentää asuntolainan korkoja verotuksessa
9. Miten asuntolainan korkovähennys lasketaan?
Suomessa saat aina asuntolainastasi korkovähennystä. Asuntolainasta maksetun koron saa yleensä vähentää verotuksessa joko osittain tai kokonaan. Korkojen vähentämiseen vaikuttaa se, millaisessa käytössä asunto on. Vuonna 2020 asuntolainan vähennyskelpoisen veron osuus on 15 prosenttia. Jos sinulla ei ole pääomatuloja, kuten omistusasuntoa, metsää tai muusta omaisuudesta saatua tuottoa, korkovähennys kohdistetaan palkkatulojesi verotukseen. Vähennys lasketaan aina kuitenkin pääomatulon verotusprosentin mukaan (30 prosenttia). Ensiasunnon ostajalle alijäämähyvitys on 32 prosenttia.
Esimerkki korkovähennyksen laskentatavasta:
Asuntolainasi korot vuodessa: 2 000 €
Vähennyskelpoinen osuus: 15 % = 300 €
30 % (pääomatulon veroprosentti) x 300 € = 90 €
Vähennyksestä saamasi hyöty olisi tässä tapauksessa 90 euroa vuositasolla.
10. Milloin ostetun asunnon voi myydä eteenpäin?
Jos myyt ostamasi asunnon eteenpäin alle kaksi vuotta kaupanteon jälkeen myymisestä saatu voitto on veronalaista. Jos taas olet omistanut asunnon tai asunnon hallintaoikeuteen oikeuttavat osakkeet yli kaksi vuotta saat asunnon myymisestä verottoman myyntivoiton. Verovapaan myyntivoiton saat myös, jos sinä tai perheenjäsenesi olette asuneet yhtäjaksoisesti asunnossa kaksi vuotta. Perheenjäseniksi lasketaan alaikäiset lapset tai puoliso.
Kun olet myymässä asuntoasi Neliöt Rahaksi -palvelulla voit tehdä kannattavan asuntokaupan nopeasti ja joustavasti. Neliöt Rahaksi -palvelu tarjoaa selkeän sopimuksen ja ostaa asuntosi ilman välikäsiä tai välityspalkkioita. Ostamme asunnon suoraan sinulta ilman, että väliin pääsevät kiinteistönvälittäjät tai muut välikädet, jolloin molemmat osapuolet hyötyvät. Ota meihin yhteyttä jo vaikka tänään!