Asuntokaupan sanakirja – termit, käsitteet ja sanasto

Koostimme asuntokaupan sanakirjan, josta löydät tärkeimmät termit, käsitteet ja sanaston. Asuntokauppaan liittyy tärkeitä termejä ja käsitteitä, jotka sekä myyjän että ostajan tulee tietää. Asuntokaupan sanakirjan avulla olet heti kartalla asuntokaupan alkumetreiltä lähtien. Varmistat, että kaikki asiakirjat ja kaupan ehdot on ymmärretty. Erityisesti ensikertalaisen on syytä olla tarkkana, sillä kiinteistöihin liittyvät säädökset ja termistö ovat vielä asunto-osakekauppaa monimutkaisempia. Asuntoon liittyvien asiakirjojen hankinta ja ostajalle toimittaminen ovat myyjän vastuulla, joten on syytä selvittää mitä erilaiset dokumentit tarkoittavat. Asunnon myyntiin liittyvät asiakirjat poikkeavat asunto-osakkeen kaupassa tarvittavista asiakirjoista ja tässä asuntokaupan sanakirja tulee avuksesi.




Asuntokaupan termit ja käsitteet

  • Ainesosa

  • Asemakaava

  • Asunto-osake 

  • Asunto-osakeyhtiö

  • Asunto-osakeyhtiölaki

  • Emäkiinteistö

  • Energiatodistus

  • Ennakkomarkkinointi

  • Ennakkotarkastusvelvollisuus

  • Ensiasunnon ostaja

  • Erillistalo

  • Erityinen oikeus

  • Esisopimus kiinteistön kaupassa

  • Etuosto-oikeus

  • Halkominen

  • Hallinnanjakosopimus

  • Hallintaoikeus

  • Hankintameno-olettama

  • Hoitolaina

  • Hoitovastike

  • Huoneistoselitelmä

  • Isännöitsijäntodistus

  • Kaavaote

  • Kantakiinteistö

  • Kaupanvahvistaja 

  • Kauppahinta

  • Kauppakirja

  • Kiinteistönvälittäjä

  • Kiinteistöosakeyhtiö (KOY)

  • Kiinteistörasite

  • Kiinteistörekisteri

  • Kiinteistörekisteriote

  • Kiinteistötietojärjestelmä (KTJ)

  • Kiinteistötunnus

  • Kunnossapitotarveselvitys

  • Kuntoarvio

  • Kuntotutkimus

  • Käsiraha

  • Käsirahasopimus

  • Käypä hinta

  • Käyttöoikeus

  • Lainhuuto 

  • Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri

  • Lainhuutotodistus

  • Lisärakentaminen

  • Lohkokiinteistö

  • Lohkominen

  • Lunastuslauseke

  • Luovutusvoiton verotus

  • Maakuntakaava

  • Maanmittaustoimitus

  • Maantietoimitus

  • Maanvuokra

  • Maanvuokrasopimus

  • Myyntihinta

  • Myyntivoitto

  • Määräala 

  • Määräosa

  • Oikeudellinen virhe

  • Osakasluettelo

  • Osake

  • Osakekirja

  • Osakeluettelo

  • Osakeryhmä

  • Osakesarja

  • Osaomistusasunto

  • Osaomistusyhtiö /osaomistusyhteisö

  • Ositus

  • Ostotarjous

  • Ostotoimeksianto

  • Panttikirja

  • Panttaussitoumus

  • Perustajaosakas

  • PTS

  • Rahoitusvastike (Pääomavastike)

  • Rakentamisvaihe

  • Rantakaava

  • Rasitustodistus

  • RS-järjestelmä

  • Salainen taloudellinen virhe

  • Salainen virhe (Piilevä virhe)

  • Selonottovelvollisuus

  • Sopimussakko

  • Taloudellinen virhe

  • Tarjouskauppa

  • Tarpeisto asunto-osakkeen kaupassa

  • Tarpeisto kiinteistön kaupassa

  • Tase

  • Tiedonantovelvollisuus

  • Tilinpäätösasiakirjat

  • Todistus vuokraoikeudesta

  • Tontinvuokravastike

  • Tontti

  • Turva-asiakirjat

  • Toimeksiantosopimus

  • Vakuusarvo

  • Varainsiirtovero

  • Varausmaksu

  • Velaton hinta

  • Vesijättö

  • Vuositarkastus

  • Yhteinen alue

  • Yhtiöjärjestys

  • Yhtiövastike

  • Yleinen alue

  • Yleiskaava

Ainesosa

Kiinteistöön katsotaan kuuluvaksi sen ainesosat ja tarpeisto, jollei muuta ole sovittu. Huomiota kiinnitetään esimerkiksi siihen, miten esite on liitetty kiinteistöön, ja siihen, onko esine kiinteistön pysyvän tavanomaisen käytön kannalta tarpeellinen. Kiinteistön keskeisimpiä ainesosia ovat rakennukset ja rakennelmat, maa-ainekset ja kasvit sekä puut ja pensaat. Lisäksi ainesosia ovat kiinteistön pysyvää käyttöä varten liitetyt esineet, kuten vesijohdot, puhelinpylväät, lipputanko, portti ja laituri.


Asemakaava

Asemakaavassa osoitetaan kunnan osa-alueen käyttö ja rakentamisen järjestäminen. Kunnan yleiskaava ohjaa asemakaavojen laadintaa. Asemakaava on maankäytön suunnittelussa eli kaavoituksessa yksityiskohtaisin kaava.


Asunto-osake

Asunto-osake on omistusosuus jostakin kiinteistöstä eli asunnon omistus perustuu asunto-osakkeiden omistamiseen. Kun ostat esimerkiksi kerrostaloasunnon, et siis fyysisesti omista asunnon seiniä ja lattioita, vaan omistat osakkeet, jotka oikeuttavat kyseisen asunnon hallintaan.


Asunto-osakeyhtiö

Asunto-osakeyhtiön eli taloyhtiön tarkoituksena on hallinnoida ja omistaa rakennus tai osia rakennuksesta, jonka yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on määritelty asuinhuoneistoiksi. Asunto-osakeyhtiöllä pitää olla hallitus, jonka tehtävänä on huolehtia kiinteistön ja rakennuksen pidon asianmukaisesta järjestämisestä. Asunto-osakkeiden määrä ja niihin liittyvä hallintaoikeus on merkitty osakekirjaan.


Asunto-osakeyhtiölaki (AOYL)

Asunto-osakeyhtiölaki on laki, jota sovelletaan kaikkiin osakeyhtiöihin, jotka täyttävät asunto-osakeyhtiön määritelmän. Asunto-osakeyhtiölaki on luettavissa tästä .


Emäkiinteistö

Lohkomisen kohteena oleva kiinteistö tai yhteinen alue.


Energiatodistus

Lain mukaan energiatodistus tarvitaan rakennuksen tai huoneiston myynnin tai vuokrauksen yhteydessä. Energiatodistuksen tarkoituksena on antaa kokonaiskuva rakennuksen energiatehokkuudesta ja siinä huomioidaan muun muassa rakennuksen eristys, ikkunat, ilmanvaihto ja lämmitys. Energiatodistus on pakollinen kaikille myytäville ja vuokrattaville kohteille, jotka on rakennettu vuoden 1980 jälkeen. Uudisrakennuksissa energiatodistus on osa energiaselvitystä, joka tulee laatia rakennusluvan haun yhteydessä.


Ennakkomarkkinointi

Jos suunnitteilla tai jo rakenteilla olevaa huoneistoa tarjotaan kuluttajien varattavaksi ehdoin, joista voi vetätyä varauksesta, puhutaan ennakkomarkkinoinnista. Asunnon tarjoaminen ei tällöin kuulu rakentamisvaiheen suojasäännösten piiriin. Ennakkomarkkinoinnilla kartoitetaan kysyntää etukäteen. Rakentaminen aloitetaan, kun riittävän suuri osa kohteista on varattu, mutta jos kohde ei herätä kiinnostusta rakentamista ei aloiteta lainkaan. Varauksen yhteydessä maksettu varausmaksu palautetaan, jos varaus perutaan tai jos kohteen rakentaminen peruuntuu. Kaupan syntyessä maksettu varausmaksu lasketaan osaksi maksettua kauppahintaa.


Ennakkotarkastusvelvollisuus

Ostajalle kuuluva velvollisuus tarkastaa asunto tai kiinteistö ennen kauppaa. Ostaja ei voi virheenä vedota seikkaan, josta hän on ollut tai hänen olisi tullut olla tietoinen ostopäätöstä tehdessään.


Ensiasunnon ostaja

Suomessa ensiasunnon ostajaksi katsotaan henkilö, joka

  • On kaupantekohetkellä 18–39-vuotias.

  • Omistaa kaupan jälkeen asunnosta 50 % tai enemmän.

  • Ostaa asunnon vakituiseksi asunnoksesi ja muuttaa siihen kuuden kuukauden kuluessa kaupanteosta.

  • Ei ole kaupantekohetkellä tai sitä ennen omistanut mistään asunto-osakkeesta tai asuinrakennuksesta 50 %:a tai enempää.

Ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa asunnostaan varainsiirtoveroa ja hän voi saada verotuksessa asuntolainastaan tavallista suuremman korkovähennyksen. Lisätietoa ensiasunnon verotuksesta löydät Verohallinnon sivuilta .


Erillistalo

Erillistaloiksi kutsutaan samalla tontilla olevia erillisiä asuintaloja, joita hallitaan asunto-osakeyhtiömuotoisesti tai hallinnanjakosopimuksella.


Erityinen oikeus

Maanmittauslaitokseen voidaan kirjata henkilön tai kiinteistön hyväksi kiinteistöön perustettu erityinen oikeus. Erityisiä oikeuksia ovat ovat sopimukseen tai muuhun oikeustoimeen perustuva toisen omistamaa kiinteistöä koskeva vuokraoikeus tai muu käyttöoikeus, eläkeoikeus, metsänhakkuuoikeus sekä oikeus ottaa maa-aineksia tai kaivoskivennäisiä taikka muu näihin verrattava irrottamisoikeus. Erityistä oikeutta ei saa kirjata, jos se on pysyvä tai voimassa jonkin kiinteistön tai alueen hyväksi, tai jos se on perustettu kiinteistötoimituksessa tai muutoin viranomaisen päätöksellä.


Esisopimus kiinteistön kaupassa

Sopimus tulevasta kiinteistön kaupasta. Jotta esisopimus on sitova, se tulee tehdä maakaaren määrämuotovaatimusten mukaisesti.


Etuosto-oikeus

Laissa etuosto-oikeudella tarkoitetaan kunnan oikeutta lunastaa myyty kiinteistö. Etuosto-oikeuden käyttämisellä, sitten kun se on loppuun saatettu, kunnan katsotaan tulleen kaupantekohetkellä luovutuskirjassa ilmoitetun ostajan sijalle kaupassa sovituilla ehdoilla. Myyjä ei voi vedota sellaiseen kaupan ehtoon, josta hän ei kehotuksesta huolimatta ole ilmoittanut kunnalle, ja josta kunta päättäessään etuosto-oikeuden käyttämisestä ei muutoinkaan tiennyt. Kunnan asema kolmanteen henkilöön nähden on sama kuin ostajalla.


Halkominen

Halkominen on jakotoimitus, jolla puretaan kiinteistön yhteisomistus. Yhteisomistus on voinut syntyä esimerkiksi perinnönjaossa. Tila jaetaan osakkaiden kesken lainhuudoista ilmenevien osuuksien suhteessa. Halkomista voi hakea maanmittauslaitokselta kuka tahansa omistajista, jolla on lainhuuto tilan määräosaan.


Hallinnanjakosopimus

Jos samalla kiinteistöllä sijaitsee useampi rakennus tehdään rakennusten hallinnoinnista hallinnanjakosopimus, jossa määritellään, mikä osuus kiinteistöstä kuuluu kenellekin sekä mitä osia kiinteistöstä hallitaan yhdessä. Tyypillinen esimerkki on paritalo, jossa hallinnanjakosopimuksella sovitaan kummankin osapuolen asuntokohtaiset ja yhteiset vastuut.  


Hallintaoikeus

Oikeus pitää esine tai sen osa sekä esimerkiksi kiinteistö tai sen osa hallussaan.


Hankintameno-olettama

Hankintameno-olettaman käyttämiseen on oikeus luonnollisella henkilöllä, kotimaisella kuolinpesällä ja yhteisetuudella. Hankintameno-olettamaa käytetään luovutusvoittoa laskettaessa todellisen hankintamenon ja voiton hankkimisesta aiheutuneiden menojen sijasta, jos se on verovelvolliselle edullisempi. Todelliseen hankintamenoon rinnastetaan perintö- ja lahjaverotuksessa käytetty verotusarvo, joka myös on vaihtoehtoinen hankintameno-olettaman kanssa. Voiton hankkimisesta aiheutuneet menot sisältyvät hankintameno-olettamana vähennettävään määrään, joten niitä ei saa vähentää hankintameno-olettaman lisäksi.


Hoitolaina

Hoitolaina on taloyhtiön pitkäaikainen laina, jolla rahoitetaan asunto-osakeyhtiömuotoisen kiinteistön vuosikorjausluonteisia hankkeita.


Hoitovastike

Hoitovastikkeen tarkoituksena on kattaa rakennuksen ylläpitokustannukset. Asunto-osakkeen omistaja maksaa hoitovastikkeen. Hoitovastikkeen suuruuteen vaikuttavat muun muassa rakennusten kunto ja sen ylläpidon juoksevat kustannukset.


Huoneistoselitelmä

Yhtiöjärjestyksen kohta, jossa yksilöidään huoneistot, joiden hallintaan kukin osakesarja oikeuttaa.


Isännöitsijäntodistus

Isännöitsijäntodistuksessa on tietoa esimerkiksi taloyhtiön taloudellisesta tilasta, rakennusten kunnosta sekä suunnitelluista remonteista ja korjauksista. Isännöitsijäntodistus on yksi asuntokaupan tärkeimmistä dokumenteista ja se tilataan isännöitsijältä. Asuntokauppaa tehtäessä isännöitsijäntodistus saa olla enintään kolme kuukautta vanha.


Kaavaote

Ote kaavasta, joka kertoo kiinteistön käyttötarkoituksesta, rakennusoikeudesta ja mahdollisista rakennuskielloista.


Kantakiinteistö

Kiinteistö tai yhteinen alue, joka lohkomisen seurauksena muodostetaan emäkiinteistön jäljelle jäävistä tiluksista.


Kaupanvahvistaja

Kiinteistönkaupassa sekä kiinteistön esisopimuksen että varsinaisen kauppakirjan tulee olla julkisen kaupanvahvistajan vahvistamia. Hänen tehtävänään on myös tarkastaa osapuolten henkilöllisyys ja kiinteistön omistusta koskevat tiedot.


Kauppahinta

Kauppahinta on summa, jonka asunnon ostaja maksaa myyjälle. Kauppahinnan sijaan voidaan käyttää myös termiä myyntihinta.


Kauppakirja

Kun ostotarjous on hyväksytty, tulee laatia kirjallinen kauppakirja. Asunnon kauppakirjapohjia löytää verkosta tai sellaisen voi laatia vaikka Sopimuskoneella . Kauppakirjassa määritellään muun muassa kaupan osapuolet, kaupan kohde, kauppahinta ja muut kaupan ehdot, kuten omistusoikeuden siirtyminen.


Kiinteistö

Itsenäinen maanomistuksen yksikkö, joka on merkittävä kiinteistönä kiinteistörekisteriin. Kiinteistö käsittää siihen kuuluvan alueen, osuudet yhteisiin alueisiin ja yhteisiin erityisiin etuuksiin sekä kiinteistölle kuuluvat rasiteoikeudet ja yksityiset erityiset etuudet.


Kiinteistöjen yhdistäminen

Maanmittaustoimitus, jossa kiinteistöjä yhdistetään.


Kiinteistönmääritys

Maanmittaustoimitus, jossa selvitetään ja ratkaistaan:

  • rajan paikkaa ja rajamerkkiä koskeva epäselvyys (rajankäynti),

  • epäselvyys siitä, mihin rekisteriyksikköön jokin alue kuuluu,

  • rasiteoikeutta ja rasitteen sijaintia koskeva epäselvyys,

  • kiinteistön osuus yhteiseen alueeseen tai yhteiseen erityiseen etuuteen ja osuuden suuruus sekä kiinteistölle kuuluva erityinen etuus,

  • yhteisen alueen tai yhteisen erityisen etuuden osakaskiinteistöt ja niille kuuluvien osuuksien suuruudet,

  • epäselvän, kadonneen tai turmeltuneen toimitusasiakirjan tai kartan sisältö,

  • ristiriitaisista toimitusasiakirjoista tai -kartoista johtuva epäselvyys sekä

  • muu kiinteistöjaotukseen liittyvä epäselvyys.


Kiinteistönvälittäjä

Kiinteistönvälittäjä on asuntokaupan ammattilainen, joka toimii asunnon myyjän tai ostajan edustajana. Asuntoa myytäessä kiinteistönvälittäjän tehtävänä on pyrkiä myymään asunto tai kiinteistö parhaaseen mahdolliseen hintaan. Asunnon ostotoimeksiannossa kiinteistönvälittäjä auttaa asunnon ostajaa löytämään sopivan asunnon tai kiinteistön.

Kiinteistönvälittäjä-nimikettä (tai lyhennettä LKV) saavat käyttää laillistetun kiinteistönvälittäjän tutkinnon (LKV) suorittaneet välittäjät.


Kiinteistöosakeyhtiö (KOY)

Kiinteistöosakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestykseen määrättynä tarkoituksena on hallita rakennusta tai sen osaa, josta vähintään puolet pinta-alasta on tarkoitettu käytettäväksi esimerkiksi liiketiloiksi tai vastaaviksi. Tilojen pääasiallinen käyttötarkoitus voi olla mikä tahansa paitsi asuminen.


Kiinteistörasite

Yhden kiinteistön hyväksi toisen kiinteistön alueelle perustettu käyttöoikeus. Rasitteet perustetaan joko pakolla maanmittaustoimituksessa tai vapaaehtoisesti ja ovat yleensä pysyviä. Rasitteiden suhteen on hyvä olla tarkkana sekä selvittää erityisesti kiinteistön laajentamiseen, tontin käyttöön tai asumismukavuuteen liittyvät rasitteet. Rasite voi olla esimerkiksi:

  • tierasite, venepaikkarasite, johtorasite tai

  • voi koskea esim. oikeutta käyttää aluetta auton pitoon, laituria, uimapaikkaa, kalastusta tai lastausta varten,

  • johtaa vettä maan kuivattamista varten,

  • sijoittaa jätteiden kokoamispaikka ja

  • ottaa talousvettä, kiveä, soraa, hiekkaa, savea, turvetta.

Kiinteistörekisteri

Osa kiinteistötietojärjestelmää, jossa kiinteistörekisteriin on merkitty kiinteistöjä ja muita rekisteriyksiköitä koskevat perustiedot, kuten:

  • kiinteistötunnus

  • pinta-ala

  • sijainti ja

  • osuudet yhteisiin alueisiin sekä

  • tietoja kiinteistöjä koskevista käyttöoikeuksista ja -rajoituksista.

Kiinteistörekisterin pitäjiä ovat Maanmittauslaitos ja suurimpien kuntien asemakaava-alueilla kuntien kiinteistöinsinöörit. Lisäksi eräät viranomaiset ovat velvollisia huolehtimaan päätöstensä merkitsemisestä kiinteistötietojärjestelmään.


Kiinteistörekisteriote

Kiinteistörekisteriote sisältää kiinteistöön liittyviä tietoja, kuten pinta-alaan, kaavoihin, rasitteisiin tai käyttöoikeuksiin liittyviä tietoja. Kiinteistörekisteriote on keskeinen dokumentti kiinteistökaupassa, ja kiinteistörekisteriotteen hankinta on kiinteistön myyjän vastuulla. Kiinteistörekisteriotteen voi tilata suoraan verkosta.


Kiinteistötietojärjestelmä (KTJ)

Maanmittauslaitoksen ylläpitämä valtakunnallinen tietopalvelu. Kiinteistötietojärjestelmään kuuluu kaksi rekisteriä: kiinteistörekisteri ja lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri. Kiinteistötietojärjestelmän tiedot ovat julkisia ja ne kattavat koko Suomen.


Kiinteistötunnus

Kiinteistötunnus on kiinteistön yksilöivä tunnus, jotta se kyetään erottamaan muista kiinteistöistä.


Kunnossapitotarveselvitys

Asunto-osakeyhtiölain mukaan varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Tästä selvityksestä käytetään nimitystä kunnossapitotarveselvitys.


Kuntoarvio

Kuntoarvio antaa selkeän kuvan kiinteistön kunnosta ja tulevista korjaustarpeista. Kuntoarviossa selvitetään kiinteistön energiatalouteen, sisäolosuhteisiin sekä terveellisyyteen ja turvallisuuteen liittyviä asioita.


Kuntoarvioon voidaan liittää pitkän tähtäimen suunnitelma eli PTS, joka kertoo, mitä korjauksia tai toimenpiteitä kiinteistöön on suunnitteilla tulevien 10 vuoden aikana. Kuntoarvion laatii siihen erikoistunut ammattilainen.


Kuntotutkimus

Kuntotutkimus on kuntoarviota tarkempi tutkimus, jossa perehdytään jonkin rakennuksen osan kuntoon rakenteita rikkovien tai muiden silmämääräistä tarkempien menetelmien avulla.


Käsiraha

Ostotarjouksen vakuudeksi voidaan maksaa käsiraha, josta sovitaan ostotarjouksessa. Jos kauppa tehdään, käsiraha on kokonaisuudessaan laskettava osaksi kauppahintaa. Käsirahaa koskevat asunto-kauppalain määräykset ovat pakottavia. Käsirahaa ei ole pakko käyttää ja summa voi asunto-osakkeen kaupassa olla enintään 4 % kauppahinnasta, ei velattomasta hinnasta.


Käsirahasopimus

Sopimus, jossa sovitaan käsirahan maksamisesta.


Käypä hinta

Hinta, joka kohteesta paikkakunnalla todennäköisimmin maksettaisiin. Kohteen käypä hinta selvitetään vastaavista kohteista maksettujen kauppahintojen perusteella.


Käyttöoikeus

Käyttöoikeus tarkoittaa oikeutta hallita omaisuutta tietyin rajoituksin esimerkiksi hallintaoikeudella.


Lainhuuto

Lainhuuto kertoo kiinteistön omistusoikeudesta. Jos esimerkiksi myyjällä on myytävänä olevaan kiinteistöön lainhuuto, syntyy niin sanottu omistajaolettama eli ostaja voi olettaa, että kiinteistön myyjä omistaa kiinteistön. Lainhuutoa tulee hakea pääsääntöisesti kuusi kuukautta kiinteistön luovutuskirjan tekemisen jälkeen.


Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin on merkitty kiinteistön omistaja sekä kiinteistöä koskevat kiinnitykset ja erityiset oikeudet.


Lainhuutotodistus

Lainhuutotodistus on dokumentti, jolla vahvistetaan, että lainhuuto on merkitty lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.  Esimerkiksi kiinteistön myynnin yhteydessä myyjän tulee esittää lainhuutotodistus. Lainhuutorekisteriä ylläpitää Maanmittauslaitos ja lainhuutotodistuksen voi tilata suoraan verkosta.


Lisärakentaminen

Lisärakentaminen on uudisrakentamiseen rinnastettava toimenpide, jossa rakennuksen ulko-tai sisäpuolelle rakennetaan lisätilaa siten, että kerrosala lisääntyy.


Lohkokiinteistö

Määräalasta lohkomalla erotettu alue, josta muodostetaan kiinteistö.


Lohkominen

Kiinteistöstä voidaan muodostaa lohkomalla eri kiinteistöksi tai siirtää ennestään olevaan kiinteistöön rajoiltaan määrätty alue eli määräala. Lohkomalla muodostettava kiinteistö voi käsittää määräaloja myös useasta kiinteistöstä tai yhteisestä alueesta. Lohkomalla muodostettava tontti tai yleinen alue voi käsittää myös kokonaisia kiinteistöjä (yhteislohkominen). Lohkomista saa hakea määräalan tai emäkiinteistön omistaja tai osaomistaja, jolla on lainhuuto määräalaan tai kiinteistöön, sekä sitovan tonttijaon mukaista tonttia koskevan erityisen oikeuden haltija, jos tontille saadaan oikeuden perusteella rakentaa oikeuden haltijalle kuuluvia rakennuksia.


Lunastuslauseke

Asunto-osakeyhtiöiden osakkeet ovat lähtökohtaisesti vapaasti siirrettävissä, mutta Asunto-osakeyhtiölain (AsOYL) mukaan asunto-osakkeen vapaata siirtoa on mahdollista rajoittaa yhtiöjärjestykseen otettavalla lunastuslausekkeella. Mikäli taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke, tällöin vanhoilla osakkailla tai yhtiöllä on halutessaan oikeus lunastaa kaupan kohteena olleet osakkeet, jos ne on myyty yhtiön ulkopuoliselle taholle. Lunastuksen ehdot ovat samat kuin alkuperäisen kaupan ja lunastus tulee toimittaa yhtiöjärjestyksessä ja/tai laissa määrätyn mukaisesti.


Luovutusvoiton verotus

Asunnon tai kiinteistön myyjän on maksettava luovutusvoitosta eli myyntivoitosta veroa. Asunnon luovutusvoitosta ei kuitenkaan tarvitse maksaa veroa, mikäli myyjä on omistanut myytävänä olevan huoneiston yli kahden vuoden ajan ja asunut asunnossa vakituisesti. Asunnon luovutus- eli myyntivoitto lasketaan pääomatuloksi. Lisätietoa asunnon myynnin verotuksesta löydät Verohallinnon sivuilta .


Maakuntakaava

Maakuntakaava sisältää yleispiirteisen suunnitelman alueiden käytöstä maakunnassa tai sen osa alueella.


Maanmittaustoimitus

Viranomaistoimitus, jossa mm. muodostetaan kiinteistörekisteriin merkittävä kiinteistö tai liitetään kiinteistöön osa toisesta kiinteistöstä. Maanmittaustoimituksia ovat lohkominen, halkominen, yksityistietoimitukset, maantietoimitukset, kiinteistönmääritystoimitukset, kiinteistöjen yhdistämiset, lunastustoimitukset, tilusvaihdot ja tilusjärjestelyt, yhteisten vesialueiden yhdistämiset, ym.


Maantietoimitus

Maanmittaustoimitus, jossa suoritetaan maantien tarkoituksiin tarvittavien alueiden ja oikeuksien lunastaminen. Toimitus voidaan pitää myös olemassaolevan tien tiealueen rajojen määrittämiseksi. Perustuu maantielakiin (503/2005).


Maanvuokra

Kiinteistön tai sen alueen anto määräajaksi tai toistaiseksi vuokralle määräsuuruista maksua vastaan.


Maanvuokrasopimus

Sopimus, jolla kiinteistö tai sen alue annetaan määräajaksi tai toistaiseksi vuokralle määräsuuruista maksua vastaan. Asuntoalueen maanvuokrasopimus tehdään aina kirjallisesti.


Myyntihinta

Asunnon myyntihinta on se hinta, jolla asuntokauppa toteutuu eli ei asunnon myynti-ilmoituksessa oleva pyyntihinta. Asuntokaupassa myyjältä ostajalle siirtyy asunnon osakkeet sekä itse asunto. Osakkeet voivat olla joko velattomia tai niihin voi kohdistua yhtiölainaa. Myyntihinnalla tarkoitetaan sitä summaa, jolla asunto ostetaan eli siihen summaan ei kuulu mahdollinen osakkeisiin kohdistettu yhtiölaina. Asunnon myyntihinta hoidetaan ostajan ja myyjän välillä, jonka jälkeen asunnon uusi omistaja maksaa myöhemmin mahdollista yhtiölainaa pois yhtiövastikkeessa. 


Myyntivoitto

Myyntivoittoa eli luovutusvoittoa syntyy lähtökohtaisesti, kun asunto-osake tai kiinteistö myydään alkuperäistä hankintahintaa korkeampaan hintaan.


Määräala

Määräala on rajoiltaan määrätty alue kiinteistöstä. Määräala voidaan muuttaa omaksi kiinteistökseen lohkomalla.


Määräosa

Määräosa tarkoitetaan laskennallista osuutta kiinteistöstä, joka ilmaistaan murtoluvuilla. Kiinteistö voidaan jakaa esimerkiksi 1/2:n tai 1/3:n määräosiin.


Oikeudellinen virhe

Sivullisen kaupan kohteeseen kohdistuvat oikeudet, joista myyjä ei ole antanut ostajalle tietoa ja joista ei ostajan ole katsottava voineen tietää. Tyypillisimmillään kyse on oikeudellisesta virheestä, jos sivullisella on omistukseen tai panttaukseen perustuvia oikeuksia kaupan kohteeseen.

Osakasluettelo

Osakeluetteloa muistuttava luettelo, josta ensisijaisesti ilmenevät osakkeenomistajat ja joka on säädetty pidettäväksi useissa muissa osakeyhtiömuotoisissa yhteisöissä, mutta ei asunto-osakeyhtiöissä.


Osake

Osuus osakeyhtiössä. Osake tuottaa ne oikeudet ja velvollisuudet, jotka liittyvät osakkeeseen mm. lain ja yhtiöjärjestyksen mukaan. Todistukseksi osakkuudesta annetaan osakekirja.


Osakekirja

Todisteeksi osakkuudesta osakeyhtiöön annetaan osakekirja. Jollei osakekirjaa ole antaa, annetaan väliaikaistodistus, johon sovelletaan osakekirjaa koskevia säännöksiä. Osakekirjan hallinnalla on olennainen merkitys, kun on kysymys siitä, ketä on pidettävä osakkeenomistajana, osakekirjan luovutuksensaajan saantosuojasta ja osakkeenomistajan suojasta edellisen omistajan velkojia vastaan.


Osakeluettelo

Luettelo, joka asunto-osakeyhtiöissä on oltava. Osakeluetteloon merkitään kaikki osakkeet osakeryhmittäin numerojärjestyksessä ja huoneisto, jonka hallintaan osakeryhmä tuottaa oikeuden, osakekirjojen antamispäivä, omistajan nimi ja postiosoite sekä muussa laissa siihen merkittäväksi säädetyt tiedot. Vaadittaessa on lisäksi merkittävä huoneiston hallintaoikeuteen muun lain nojalla kohdistuva rajoitus.


Osakeryhmä

Järjestysnumerolla yksilöidyt osakkeet, jotka yhdessä tuottavat oikeuden hallita määrättyä huoneistoa. Osakeryhmä voi käsittää myös vain yhden osakkeen.


Osakesarja

Jos osakkeita on jaettu erilajisiin osakkeisiin, näitä eri lajeja kutsutaan osakesarjoiksi. Asunto-osakeyhtiöissä ei voi olla erilajisia osakkeita.


Osaomistusasunto

Asuinhuoneisto, jonka hallintaan oikeuttavien osakkeiden tai osuuksien omistusoikeus on jaettu perustajaosakkaan tai muun elinkeinonharjoittajan ja asuinhuoneiston hallintaoikeuden saajan kesken ja jonka hallinta lisäksi perustuu vuokra- tai muun sopimuksen tekemiseen.


Osaomistusyhtiö / osaomistusyhteisö

Asuntoyhteisö, jonka asuinhuoneistojen määrästä yli puolet on osaomistusasuntoja.


Ositus

Osituksessa puretaan aviopuolisoiden välillä avioliiton kestäessä vallinnut aviovarallisuussuhde. Mikäli ei kummallakaan puolisolla ole avio-oikeutta toisen omaisuuteen, omaisuuden osituksen sijaan toimitetaan omaisuuden erottelu. Jos puolisoilla on yhteistä omaisuutta, omaisuus on vaadittaessa jaettava omaisuuden osituksessa tai erottelussa.


Osakekirja toimii todistuksena asunto-osakkeen omistamisesta. Asunto-osakkeen osakekirja luovutetaan asunnon ostajalle kaupan teon yhteydessä. Itse osakekirjoja säilytetään yleensä asunnon omistajan pankissa.


Ostotarjous

Asunnon ostaja tekee aina kirjallisesti ostotarjouksen, jossa tulee mainita muun muassa tarjouksen kohde, tarjottava kauppahinta, kaupan ehdot ja asunnon tai kiinteistön omistuksen siirtyminen. Asunnon ostotarjous ja siinä mainitut ehdot ovat sitovia, joten sekä asunnon ostajan että myyjän on syytä käydä se huolellisesti läpi.


Panttaussitoumus

Oikeustoimi, jolla panttaus on tehty.


Panttikirja

Kiinnitystä käytetään, jos kiinteistöä halutaan käyttää velan vakuutena. Kohde voi olla panttina myös jonkun toisen henkilön kuin myyjän lainassa. Esimerkiksi vanhemmat voivat pantata asuntonsa lisävakuudeksi lapsen ottamaan asuntolainaan. Kiinnitys voi kohdistua myös kiinteistön tai tontin määräalaan tai määräosaan. Velan antajalta eli useimmiten pankilta löytyy kiinnityksestä todisteena kirjallinen tai sähköinen panttikirja. Kiinnityksestä pitää aina suorittaa lainhuuto ja kiinnitykset ilmoitetaan lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.


Panttikirjan saaminen ei merkitse panttioikeuden saamista kiinteistöön, vaan panttioikeuteen vaaditaan panttaus. Kiinteistön omistajan hakemuksesta voidaan kadonnut tai tuhoutunut panttikirja kuolettaa myös silloin kun panttikirja on saatu aikaan sellaisella menettelyllä, ettei panttikirjalla voida perustaa sitovaa panttioikeutta kiinteistöön.


Perustajaosakas

Asuntokauppalain mukaan luonnollinen tai yksityinen henkilö sekä julkinen oikeushenkilö, joka merkitsee tai muuten omistaa asunto-osakkeen tai muun asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavan yhteisöosuuden rakentamisvaiheen aikana.


PTS

PTS on lyhenne sanoista pitkän tähtäimen suunnitelma. PTS antaa kokonaisvaltaisen kuvan kiinteistön tulevista korjaus-, remontointi- ja ylläpitotarpeista. Sen avulla voidaan tuleviin toimenpiteisiin varautua jo hyvissä ajoin ja suunnitelmallisesti. PTS laaditaan yleensä vähintään 10 vuodeksi eteenpäin.


Rahoitusvastike (Pääomavastike)

Rahoitusvastike on yhtiövastikkeen osa, jolla katetaan muun muassa taloyhtiön laina- ja korkokuluja. Esimerkiksi jos taloyhtiö ottaa lainaa putki- tai julkisivuremonttia varten, lainan osuus jyvitetään osakkeenomistajille esimerkiksi asunnon neliömäärän perusteella. Rahoitusvastikkeen osuus ja jäljellä oleva yhtiölainan määrä on ilmoitettava selkeästi asunnon myynnin yhteydessä.


Rakentamisvaihe

Asuntokauppalain mukaan rakentamisvaiheella tarkoitetaan ajanjaksoa, joka edeltää asuntoyhteisön uuden tai uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla korjausrakennetun rakennuksen tai yhteisölle myöhemmin lisää rakennettavien uusien asuinhuoneistojen valmistumista. Asuntokauppalain mukaan rakentamisvaihe päättyy, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt yhteisön rakennuksen tai rakennukset kokonaisuudessaan käyttöön otettaviksi ja yhteisölle on valittu uusi hallitus.


Rantakaava

Asemakaava ranta-alueiden loma-asutusta varten, eli ranta-asemakaava.


Rasitustodistus

Rasitustodistus sisältää tiedot kiinteistöön liittyvistä oikeuksista ja rasituksista. Kiinteistö voi olla kiinnitetty jonkin velan vakuudeksi, tai kiinteistöön tai sen osaan on voitu myöntää vuokra- tai nautintaoikeus. Näihin liittyvät tiedot löytyvät rasitustodistuksesta. Myös kiinteistön mahdollisten panttausten määrä on ilmoitettu rasitustodistuksessa. Kiinteistön ostajan on syytä tutustua rasitustodistukseen huolellisesti.


RS-järjestelmä

RS-järjestelmä on kehitetty turvaksi niille, jotka tekevät sitovan kaupan asunnosta jo rakentamisvaiheessa. RS-järjestelmä suojaa asunnon ostajaa velvoittamalla rakentajaa asettamaan tietyt vakuudet, joiden avulla asuinrakennuksen rakentaminen on mahdollista myös rakentajan mahdollisissa ongelmatilanteissa.


Salainen taloudellinen virhe

Asunnon ostamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet, jotka osoittautuvat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupan tekemisen jälkeen merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua olettaa.


Salainen virhe (Piilevä virhe)

Virhe, josta myyjä tai ostaja eivät ole tienneet. Kuntotarkastus ei välttämättä löydä piileviä vikoja tai takaa sitä, että rakennus olisi täysin virheetön. Piilevät virheet saattavat jäädä huomaamatta, mutta kiinteistön ja asunnon kaupassa myyjä on vastuussa myös piilevistä virheistä. Tyypillisiä piileviä virheitä ovat rakenteen sisässä olevat laho- ja homevauriot. Tällöin ostaja on oikeutettu joko kohtuulliseen hinnanalennukseen tai virheen ollessa olennainen kaupanpurkuun. 


Selonottovelvollisuus

Asuntokaupassa myyjän kuuluu ottaa selkoa kaikesta kaupan kohdetta koskevasta, jonka voidaan olettaa vaikuttavan kauppaan. Selonottovelvollisuus on laaja ja kohdistuu sekä itse myyntikohteena olevaan asuntoon että myös sen käyttöön ja arvoon vaikuttaviin seikkoihin. Puolestaan ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.


Sopimussakko

Ennen sopimusta sovittu seuraamus sen varalta, että jompikumpi ei täytä sopimuksen mukaista velvollisuuttaan. Käytetään tarjouksissa, esisopimuksissa ja kauppakirjoissa sekä käsirahan sijasta. Tarjoukseen saatetaan kirjata ehto, että jos jompikumpi sopijapuoli ei erikseen täytä hyväksytyn tarjouksen mukaista ehtoa, kuten esim. ei allekirjoita erillistä kauppakirjaa määrättyyn ajankohtaan mennessä, tai muulla tavoin vetäytyy kaupasta, hän suorittaa sopimussakon toiselle. Asuntokauppalain mukaan tarjouksen tekijä voi sopimussakkona menettää enintään neljä prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta.


Taloudellinen virhe

Kauppaa rasittava taloudellinen virhe, jonka myyjä on joko jättänyt antamatta tai antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon asuntoon liittyvistä taloudellisista velvoitteista. Tyypillisimmillään on kyse taloudellisesta virheestä, jos taloyhtiö on huonommassa taloudellisessa asemassa kuin ostajalle on kerrottu, huoneistoon kohdistuva lainaosuus on suurempi kuin ilmoitettu tai vastikkeesta on annettu virheellistä tietoa.


Tarjouskauppa

Uusi tapa markkinoida asuntoa on tarjouskauppa, jossa asunnosta ei ilmoiteta suoraan pyyntihintaa vaan alin hinta, jonka perusteella ostajaehdokkaat voivat tehdä tarjouksia ylöspäin. Tarjouksia voi tehdä joko välittäjälle kirjallisesti tai internetissä, jolloin kaikki näkevät, millaisia alimman hinnan ylittäviä tarjouksia asunnosta on tullut. Tarjouskaupassa asunnon hinta määräytyy kysynnän mukaan ja kaupankäynti on avointa kaikille osapuolille. Verkossa tehty tarjous ei ole ostajaehdokasta sitova kuten kirjallinen tarjous. Tarjouskaupassa valta on asunnon myyjällä – hän voi hyväksyä asunnosta tehdyn tarjouksen. Jos tarjottu hinta ei miellytä myyjää, hänen ei ole pakko hyväksyä tarjousta.


Tarpeisto asunto-osakkeen kaupassa

Asuntokauppalain mukaan käytetyn asunnon kauppaan kuuluvat sellaiset asunnon tavanomaiseen tarpeistoon luettavat laitteet ja esineet, jotka ovat olleet asunnossa sitä esiteltäessä. Tarpeistoon kuuluvasta esineistöstä voidaan sopia myös toisin. Asunnon tavanomaiseen tarpeistoon katsotaan kuuluvaksi esim. jääkaappi, sähköliesi, pakastekaappi, liesituuletin, astianpesukone ja peilikaappi. Epäselvissä tilanteissa on järkevä listata kauppakirjaan tai sen liitteeseen ne esineet, joiden suhteen saattaa tulla epäselvyyksiä. Tällaisia ovat esim. mikroaaltouuni, pakastearkku, satelliittiantenni, pyykinpesukone, irtonainen vaatekaappi, sälekaihtimet ja rullaverhot. Uuden asunnon kaupassa kauppaan kuuluva tarpeisto määritellään esitteessä ja rakennustapaselosteessa.


Tarpeisto kiinteistön kaupassa

Kiinteistön kaupassa kiinteistöön katsotaan kuuluvaksi sen ainesosat ja tarpeisto, jollei muuta ole sovittu. Maakaaressa ei ole säädetty, mitä kiinteistön tarpeistoon kuuluu. Kiinteistön tarpeistoa ovat itsenäiset esineet, jotka kuuluvat kiinteistöön ja palvelevat sen käyttöä. Tällaisia ovat esimerkiksi kiinteistön tarpeisiin varatut polttopuut, rakennustarvikkeet sekä kiinteistön hallintaan liittyvät asiakirjat, kuten panttikirjat. Tarpeistoa ovat myös kiinteistön tarvetta varten muuten palvelevat esineet, kuten tikkaat, televisioantenni ja lämmitysöljy säiliössä. Myös kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen tarpeisto kuuluu kauppaan, jollei toisin ole sovittu. Rakennuksen tarpeistoesineitä ovat esim. liesi, jääkaappi, pakastekaappi, astianpesukone ja liesituuletin.


Tase

Taseesta ilmenevät kirjanpitovelvollisen tilinpäätöksen aikainen omaisuus ja velat. Asunto-osakeyhtiön taseesta ilmenee tiedot maapohjan ja muun kiinteistön mukaan lukien rakennuksen, koneiden, laitteiden sekä mahdollisten rahastojen, kuten rakennus- tms rahastojen, velkojen, voittojen ja tappioiden yms. kirjanpitoarvot.


Tiedonantovelvollisuus

Asuntokaupassa ja kiinteistön kaupassa myyjälle säädetty velvollisuus, joka perustuu olettamaan, että myyjällä on ostajaa parempia edellytyksiä tietää myyntikohteen käyttöön ja arvoon vaikuttavista seikoista.


Tilinpäätösasiakirjat

Sisältävät yleensä toimintakertomuksen, tuloslaskelman ja taseen.


Todistus vuokraoikeudesta

Todistus vuokraoikeuden kirjaamisesta. Todistukseen vuokraoikeudesta yksilöidään kiinteistö, johon vuokraoikeus kohdistuu ja merkitään tiedot vuokraoikeudesta sekä vuokraoikeuden haltijasta. Todistuksesta ilmenevät, mihin vuokraoikeus perustuu, vuokranantaja, vuokra-ajan päättymisajankohta ja mahdollinen saanto, kuten vuokraoikeuden siirto.


Tontinvuokravastike

Mikäli asunto-osakeyhtiön tontti on vuokratontti, maksetaan tontinvuokravastikkeella asuntokohtaista osuutta yhtiön vuokratontin kuluista.


Tontti

Sitovan tonttijaon mukaisesti muodostettu kiinteistö, joka on merkitty tonttina kiinteistörekisteriin


Turva-asiakirjat

Turva-asiakirjat liittyvät asunnon rakentamisvaiheen suojaan. Pääsääntöisesti asuntokauppalain mukaisen perustajaosakkaan velvollisuutena on huolehtia siitä, että tietyt yhtiötä, sen taloussuunnitelmaa ja rakentamis- tai korjausrakentamishanketta koskevat asiakirjat luovutetaan asuntokauppalain mukaisesti säilytettäviksi joko ns. RS-pankille tai aluehallintovirastolle. Turva-asiakirjat on lueteltu valtioneuvoston asetuksessa  turva-asiakirjoista asuntokaupoissa.


Varainsiirtovero

Varainsiirtovero on vero, joka tulee maksaa asunto-osakkeen, kiinteistön tai muun vastikkeellisen arvopaperin vastaanottamisesta. Ostaja maksaa aina varainsiirtoveron, ellei kyse ole ensiasunnon ostajasta. Varainsiirtovero pitää maksaa kahden kuukauden sisällä kaupantekohetkestä. Jos kauppa toteutuu välittäjän avulla, välittäjä huolehtii varainsiirtoveron maksujärjestelyistä.

Varainsiirtoveron määrä riippuu ostetusta kohteesta:

  • Kiinteistöjen ja rakennusten varainsiirtovero on 4 prosenttia.

  • Asunto-osakkeiden ja kiinteistöyhtiöiden osakkeiden varainsiirtovero on 2 prosenttia

  • Muiden kuin asunto-osake ja kiinteistöyhtiöiden varainsiirtovero 1,6 prosenttia

Lue lisää varainsiirtoverosta Verottajan sivuilta.


Varausmaksu

Varausmaksu maksetaan ennakkomarkkinoitavan asunnon varaamisesta. Varausmaksu ei ole sitova, ja se palautetaan täysimääräisesti jos ostaja peruu varauksensa. Varausmaksu ei myöskään velvoita rakentajaa ennakkomarkkinointivaiheessa rakentamaan kohdetta. Kaupan toteutuessa varausmaksu lasketaan täysimääräisesti osaksi maksettua kauppahintaa.


Velaton hinta

Asuntojen myynti-ilmoituksissa ilmoitetaan velaton hinta. Sillä tarkoitetaan asunnon myyntihintaa, johon on laskettu mukaan asunto-osakkeen velkaosuus taloyhtiön lainasta. 


Velaton kauppahinta

Kokonaiskauppahinta, joka sisältää sekä rahassa maksettavan kauppahinnan että kohteeseen mahdollisesti kohdistuvan lainaosuuden.


Vesijättö

Syntyy maan kohoamisen, vesistöjen kuivatuksen tai kuivumisen sekä vedenpinnan alentamisen seurauksena. Kiinteistön edustalla muodostuu näin vesijättökaistale, joka ei yleensä kuulu kiinteistöön vaan viereisen vesialueen omistajalle. Jos vesijättö haittaa ranta-alueen tarkoituksenmukaista käyttöä tai vesijättö on vähäinen, siihen rajoittuvan kiinteistön omistaja voi useimmiten lunastaa sen itselleen hakemalla Maanmittauslaitoksesta kiinteistötoimitusta – vesijätön lunastamista. Lisätietoa vesijätön lunastamisesta saa Maanmittauslaitoksen verkkosivuilta .


Vuositarkastus