Asuntosijoittaminen kiinnostaa monia ja vaikuttaa houkuttelevalta tavalta kasvattaa omaa tulovirtaa ja omaisuutta. Mutta kuinka suurta satsausta ensimmäisen sijoitusasunnon ostaminen vaatii, mitä olisi hyvä tietää oikeaa asuntoa valitessa ja kenelle asuntosijoittaminen ylipäänsä sopii?
Kenelle asuntosijoittaminen sopii?
Asunto on vakaa ja pitkäaikainen sijoituskohde. Suomalaiset arvostavat omistusasumista ja vaikka asunto ostettaisiin omaan käyttöön, liittyy sen valintaan usein toive arvonnoususta ajan myötä ja mahdollisuudesta myydä asunto myöhemmin eteenpäin parempaan hintaan.
Asuntosijoittamisen alkuun pääsee myös verrattain pienellä alkupääomalla, joten sijoittaminen sopii monenlaisille ihmisille. Alkupääomaa lainaa varten ei tarvitse välttämättä kymppitonnia enempää ja vakuudeksi uudelle sijoitusasunnolle voi käydä myös olemassa oleva omistusasunto, jonka lainaa on ehditty lyhentää jonkin verran.
Asuntosijoittaminenkin vaatii kuitenkin pelisilmää, perehtymistä ja pitkäjänteisyyttä. Asunnosta kertyy myös hommaa mahdollisten remonttien, vuokralaisten etsimisen ja muun isännöimisen myötä, eli aivan vaivattomin tapa sijoittaa se ei ole. Asuntomarkkinat ovat kuitenkin suhteellisen vakaa sijoituskohde ja asuntojen hintakehitys yleisesti ottaen nousujohteista.
Miksi panostaisin sijoitusasuntoon?
Asunnot ovat houkutteleva sijoituskohde monestakin syystä. Jos laitat asunnon vuokralle, saat tasaista ja ennakoitavaa lisätuloa palkan rinnalle ja samalla velka lyhenee hyvää vauhtia kuin itsestään. Myös velanotto sijoitusasuntoa varten on suhteellisen helppoa sillä asunto käy vakuudesta jopa 70% osalta.
Sijoitusasunnolla voi myös tienata nopeasti esimerkiksi remontoimalla huonokuntoisen asunnon ja myymällä sen reippaalla hinnan korotuksella eteenpäin. Pääset siis itse vaikuttamaan asunnon arvoon eikä sijoituksesi ole pelkistä pörssikursseista kiinni.
Riskit asuntosijoittamisessa ovat myös verrattain pienet. Hintakehitys on pitkällä tähtäimellä nousujohteista ja kiinteistöt säilyttävät hyvin arvonsa myös inflaatiossa. Vuokratulot eivät heittele aivan pienistä suhdannevaihteluista, joten asunto tuottaa tasaista tulovirtaa myös talouden notkahtaessa. Osa sijoitusasunnosta koituvista kuluista, kuten lainan korko, remonttikustannukset ja hoitovastikkeet voidaan myös vähentää pääomatuloista.
Miten saada tuottoa sijoitusasunnosta?
Sijoitusasunnon tuotto syntyy joko vuokratuloista tai arvonnoususta. Vuokra on turvallinen ja varma tulonlähde ja vuokraaminen on kannattavaa kunhan jäät voitolle lainan kustannusten, verojen ja yhtiövastikkeen maksun jälkeen.
Asunnon arvo sen sijaan voi nousta joko hiljakseen markkinoiden muutosten myötä tai nopeutettuna oman panostuksesi, esimerkiksi remontin seurauksena. Asuntojen hintakehitys on yleisesti ottaen nousevaa, mutta poikkeuksiakin on. Aina esimerkiksi jonkun tietyn asuinalueen vetovoimaa ei voi arvioida luotettavasti etukäteen ja esimerkiksi maaseudulla ovat asuntojen hinnat viime aikoina romahtaneet ihmisten rynniessä kasvukeskuksiin. Myös se miten taloyhtiötä hoidetaan voi vaikuttaa asunnon arvoon.
Vuokratuotto on siis paremmin ennustettavaa ja varmempaa tuottoa lyhyellä tähtäimellä. Laskelmissa kannattaa kuitenkin ottaa huomioon mahdolliset tulottomat kuukaudet vuokralaisten vaihtuessa sekä asunnon ylläpito- ja remonttikustannukset. Kun nämä muuttujat on otettu huomioon, on tulo hyvinkin ennakoitavaa.
Mistä rahoitus sijoitusasuntoon?
Sijoitusasunto kelpaa siis jo itsessään osaksi lainan vakuudesta ja muuten taattavaksi jää vain noin 30-40% lainasta. Suhteellisen pienelläkin pääomalla voi siis jo päästä alkuun.
Toinen ja hyvin yleinen tapa rahoittaa sijoitusasunnon ostaminen on käyttää omaa vakituista asuntoa lainan vakuutena. Jos olet ehtinyt maksaa oman asuntosi velkaa jo esimerkiksi 20 000 euron verran, voit käyttää niin sanottua velkavipua.
Velkavipu toimii niin, että rahoitat uutta asuntoa lainalla ja maksat lainaa pois vuokratulojen avulla. Kunhan vuokratulot kattavat lainaerät, maksat velkaasi pois tasaista tahtia ja kerrytät samalla alkupääomaa mahdollista seuraavaa sijoitusasuntoa varten. Kannattaa kuitenkin varautua muutoksiin lainan koroissa. Tällä hetkellä korot ovat harvinaisen alhaalla, mutta pienetkin muutokset voivat heittää liian tiukaksi suunnitellun budjetin ylösalaisin.
Miten valita hyvä sijoitusasunto?
Oikean sijoitusasunnon valintaan kannattaa suhtautua kaikessa rauhassa perehtyen ja analyyttisen harkiten. Omaa kotia etsiessä astuu kuvaan myös tunne, mutta sijoitusasunto on kuitenkin liiketoiminnan väline, joten tarkka laskelmointi on paikallaan.
Tutustu eri asuinalueiden tarjontaan ja vetovoimaan. Seuraa sekä asuntojen myyntihintoja että yleistä vuokratasoa. Mieti mitä palveluja asuinalueelta löytyy ja mikä voisi olla otollisin kohderyhmäsi asuntoa vuokrattaessa tai eteenpäin myytäessä. Kohtaavatko asunnossa, sen sijainnissa ja palveluissa sopiva kohderyhmä ja heidän tarpeensa?
Selvitä asunnon kunto tarkkaan. Mieti onko esimerkiksi keittiö- tai kylpyhuoneremontti tulossa pian eteen vai riittääkö pieni ehostus lisäämään asunnon vetovoimaa. Tarkasta ettei asunnossa ole merkkejä homevauriosta.
Mieti myös onko asunnon pohjaratkaisu toimiva ja huomioi missä kerroksessa asunto sijaitsee. Ylimmän kerroksen asunnot ovat aina arvokkaampia, mutta silloin rakennuksessa olisi hyvä olla hissi. Alemman kerroksen asuntoihin ei hissin puute vaikuta samalla tavalla.
Myös taloyhtiö vaikuttaa asunnosta saatavaan tuottoon. Selvitä isännöitsijäntodistuksesta, missä kunnossa taloyhtiön talous on ja paljon joudut maksamaan yhtiövastiketta. Korjaussuunnitelmasta näet mitä remontteja taloyhtiöön on tulossa. Suuria putki- tai julkisivuremontteja ei kannata olla suunnitteilla sillä ne vaikuttavat vuokratuottoihin.
Selvitä myös sijaitseeko rakennus omalla vai vuokratontilla ja tarkasta ympäristön ja taloyhtiön yleinen siisteys. Onko lähettyvillä esimerkiksi meluhaittoja aiheuttavia isoja teitä tai muita viihtyvyyttä alentavia tekijöitä? Entä kuuluuko taloyhtiöön autopaikkoja, säilytystiloja tai yhteiskäytössä olevaa saunaa?
Kun teet taustatyöt huolella ja lasket sijoituksesi kulut ja tuoton realistisesti, on asuntosijoittaminen mitä mainioin tapa kerryttää omaisuutta alhaisella riskillä ja taatulla tuotolla. Haluatko lukea lisää asuntosijoittamisesta? Jatka blogimme seuraamista!