Tiedätkö sinä, mikä on kiinteistönvälittäjän vastuu asuntokaupassa? Valtaosa asunnoista ja kiinteistöistä myydään edelleen kiinteistönvälittäjän avulla. Asuntokaupassa välityspalkkiot ovat suuria ja siksi ammattitaitoisen ja luotettavan välittäjän valintaan kannattaa panostaa. Ennen asunnon myyntiprosessin aloittamista asunnon myyjän kannattaa tarkistaa sekä oma rooli että myös kiinteistövälittäjän vastuut ja velvollisuudet. Tärkein sääntö on, että välittäjän täytyy noudattaa välityssopimusta sekä selvittää perusteellisesti kaikki asiat, jotka voivat oleellisesti vaikuttaa kaupantekoon.
Mitä kiinteistövälittäjän palveluihin kuuluu?
asunnon hinnan arviointi
toimeksianto- eli välityssopimuksen tekeminen ammattitaitoisesti
myyjän neuvonta ja opastaminen asuntokauppaan liittyvistä asioista
lehti-ilmoittelu ja muu markkinointi
asunnon esittely
tiedonanto ostajaehdokkaalle asunnosta ja asuntokaupasta
kauppa- ja käsirahasopimuksen tekeminen
ostotarjousten vastaanottaminen sekä käsittely ja osapuolten neuvonta
mahdollisen käsirahan vastaanottaminen
kauppakirjan laatiminen
Markkinoilla on tarjolla perinteisen kiinteistönvälityksen lisäksi erilaista apua, kuten erilaisia palvelupaketteja tai välittäjältä voi tilata vain kauppakirjan laadinnan. Ostettavan palvelun sisältöön, sen sopimusehtoihin ja hintoihin kannattaa tutustua tarkkaan, sillä ne voivat poiketa perinteisen kiinteistönvälityksen pelisäännöistä ja lainsäädännöstä.
Välityspalveluiden välityspalkkioihin kannattaa tutustua etukäteen. Palkkio tulee kertoa arvonlisäveroineen. Jos palkkiosta ei ole kerrottu mitään, välittäjä rikkoo hintamerkintäasetusta. Ilmoitetuista listahinnoista voi monesti neuvotella toimeksiantoa tehtäessä.
Asunnon hinnan arviointi
Ennen välittäjän tapaamista, mieti ja tutki asuntosi realistista myyntihintaa. Asunnon myyntihinta riippuu viime kädessä markkinoista, eikä välittäjän lupauksista. Tämä on tärkeää siksi, että jotkut välittäjät voivat ehdottaa asunnon hinnaksi epärealistisen suurta hintaa. Löytääksesi sopivan kiinteistönvälittäjän ja myyntihinnan arviokäynnille voi pyytää edustajan muutamasta kiinteistövälityspalvelusta. Välittäjä, joka lupailee asunnostasi suurimman myyntihinnan, ei välttämättä ole paras vaihtoehto. Jos välittäjä ilmoittelee vain maksutonta asunnon hinta-arviointia, mutta kotona tehdäänkin välityssopimus, kyse on kotimyynnistä, jolloin välityssopimuksen voi purkaa 14 päivän aikana.
Asunto voidaan myös laittaa hiljaiseen myyntiin ja ostaja voi korvamerkitä asuntoja. Korvamerkinnän avulla uutta kotia etsivä voi ilmaista kiinnostuksensa asuntoon, taloon tai alueeseen, johon haluaisi muuttaa. Hiljaisen myynnin kautta puolestaan asunnon omistaja pystyy tunnustelemaan kotinsa hintaa ja kysyntää.
Toimeksianto- eli välityssopimuksen tekeminen
Asunnonvälityksen ja asuntokaupan onnistumisen kannalta on tärkeää tehdä välityssopimus eli toimeksianto aina kirjallisesti tai sähköisesti. Välittäjä ei voi vedota suullisiin ehtoihin tai tietoihin. Ennen sopimusta on syytä selvittää, mitä palvelu sisältää ja mistä kulut muodostuvat.
Suurin osa kiinteistönvälittäjistä perii kokonaispalkkiona tietyn prosentin asunnon myyntihinnasta tai velattomasta myyntihinnasta. Monilla on käytössään vähintään maksettava minimipalkkio. Jotkut välittäjät ottavat pienen prosenttipalkkion, mutta sen päälle tulevat vielä ilmoitus- ja asiakirjakulut. Toimeksiantosopimukseen kannattaa vaatia kuluista tarkat tiedot ja arvio kokonaissummasta.
Suurin vastuu asuntokaupassa on aina myyjällä, vaikka asunto myydään kiinteistövälityksen kautta ja varsinaisen myyntityön tekee kiinteistönvälittäjä. Myyjän tärkein tehtävä on listata välittäjälle kaikki järkevän ostopäätöksen tekemiseen vaikuttavat tiedot, ja annettujen tietojen tulee olla myös sisällöltään oikeita ja rehellisiä. Välittäjän velvollisuus on perehtyä saamiinsa tietoihin, hankkia tarpeen mukaan lisäselvitystä ja kertoa asiat yksityiskohtaisesti eteenpäin ostajaehdokkaille. Jos myyjän antamissa tiedoissa on virheellisyyksiä, välittäjä ei yleensä joudu niistä vastuuseen, ellei hän ole laiminlyönyt omaa selonottovelvollisuuttaan. Välittäjä ei myöskään vastaa asunnon salaisista tai piilevistä virheistä eikä rakenteiden tutkimisesta. Voit lukea lisää myyjän vastuusta asuntokaupassa artikkelistamme.
Kiinteistövälittäjältä vaaditaan aktiivista tiedonhankintaa ja ammattilainen selvittää hyvän välitystavan mukaisesti asunnon kuntoa, kohteen historiaa, mahdollisia kosteusvaurioita tai muita vahinkoja. Kiinteistönvälittäjän kuuluu selvittää huolella myös taloyhtiön tulevat korjaukset, remonttitarpeet, kaava- ja lupa-asiat sekä mahdolliset tulevat remontit.
Välittäjän tehtävänä on hankkia myös asuntoon tai kiinteistöön liittyvät asiakirjat, kuten isännöitsijäntodistus ja yhtiöjärjestys sekä omakotitaloista mm. kiinteistörekisteriote ja rasitustodistus. Viranomaisten antamat asiakirjat ovat luotettavia, mutta isännöitsijäntodistuksen tiedot kannattaa aina tarkistaa esimerkiksi asunnon pinta-alatietojen ja talon korjaushistorian osalta. Näin siksi, että myyjä on viime kädessä vastuussa ostajalle asunnosta annetuista eli isännöitsijäntodistuksenkin tiedoista.
Jos kiinteistövälittäjällä on syytä epäillä myyjän antamia tietoja virheellisiksi tai riittämättömiksi lain mukaan välittäjällä on yleinen selonottovelvollisuus siitä, ovatko myyjän antamat tai asiakirjoista ilmenevät tiedot kaupan kohteesta oikeita. Välittäjän ei kuitenkaan tarvitse rutiininomaisesti tarkistaa asiakirjojen tietoja, jollei hänellä ole syytä epäillä niiden oikeellisuutta.
Välityssopimus voi olla enintään neljän kuukauden pituinen ja sopimuksen voi sen jälkeen tarvittaessa uusia. Jos olet epävarma asunnon myymisen sujuvuudesta tai haluat pelivaraa niin sopimus kannattaa tehdä ensin vaikka kahdeksi kuukaudeksi. Välityssopimusta ei nimittäin voi purkaa kuin tietyistä painavista syistä. Välittäjältä on hyvä kysyä tarkkaan kaikista asioista, joita et ymmärrä sopimuksessa ja allekirjoittaa vasta, kun olet lukenut ja sisäistänyt sopimuksen.
Välityssopimuksen purkaminen
Välityssopimuksen voi irtisanoa kesken sopimuskauden vain pätevästä syystä. Painavaksi syyksi luetaan välitysliikkeen tekemä merkittävä virhe, toimeksiantajan sairaus tai lähiomaisen sairaus tai kuolema. Jos sopimus puretaan muun kuin välitysliikkeen tekemän virheen vuoksi, tulee välitysliikkeelle korvata kohtuulliset kustannukset irtisanomista edeltävistä toimista.
Asunnon markkinointi
Sosiaalisen median merkitys asuntojen markkinoinnissa on kasvanut viime vuosina huomattavasti ja myös kiinteistönvälittäjät ovat aktivoituneet sosiaalisen median kanavissa. Ammattitaitoisella kiinteistönvälittäjällä on valmiina toimiva markkinointisuunnitelma, johon kuuluu kohteen valokuvaus, laadukas myyntiesite ja -ilmoitus, digitaalinen markkinointi sekä asuntoesittelyjen järjestäminen.
Uusi tapa markkinoida asuntoa on tarjouskauppa, jossa asunnosta ei ilmoiteta suoraan pyyntihintaa vaan alin hinta, jonka perusteella ostajaehdokkaat voivat tehdä tarjouksia ylöspäin. Tarjouksia voi tehdä joko välittäjälle kirjallisesti tai internetissä, jolloin kaikki näkevät, millaisia alimman hinnan ylittäviä tarjouksia asunnosta on tullut. Verkossa tehty tarjous ei ole ostajaehdokasta sitova kuten kirjallinen tarjous.
Välittäjä voi joutua vastuuseen, jos markkinointimateriaalissa ilmenee tarkistamattomia tietoja. Myyjän kannattaa aina tarkistaa, että kaikki esille tulleet asiat kirjataan toimeksiantosopimukseen.
Kauppa- ja käsirahasopimuksen tekeminen
Tarjouksen yhteydessä voidaan maksaa käsiraha, josta tulee kaupanteossa osa kauppahintaa. Vaihtoehtoisesti tarjouksen yhteydessä voidaan sopia molempia osapuolia sitovasta sopimussakosta.
Välittäjä vastaa kauppa- ja käsirahasopimuksen tekemisestä ja niihin kirjattavista ehdoista. Jos kaupan jälkeen havaitaan ongelmia, myyjän on vaadittava välittäjältä korvauksia kohtuullisen ajan kuluessa siitä, kun vahinko on havaittu. Kohtuullisena aikana pidetään tavallisesti muutamaa kuukautta. Ostajan vaatiessa välittäjää vastuuseen kaupantekoon liittyen, reklamointi on tehtävä mahdollisimman pian vahingon tullessa ilmi.
Tarjouksen vastaanottaminen ja käsittely
Kiinteistönvälittäjän tärkeimpiä vastuutehtäviä on hoitaa ostotarjousten vastaanottaminen, käsittely ja osapuolten neuvonta lain ja hyvän välitystavan mukaisesti. Välittäjän tulee huolehtia siitä, että ostotarjous, sen hyväksyminen tai vastatarjoukset tehdään kirjallisesti sekä molemmat osapuolet saavat välittäjältä asianmukaisesti allekirjoitetut kappaleet tarjousasiakirjoista ja tarjouksen hyväksymisestä.
Myyjällä on aina lopullinen päätäntävalta siitä, millaisen tarjouksen hyväksyy eikä asuntoa ei ole koskaan pakko myydä, vaikka on tehnyt välityssopimuksen. Myöskään ostaja ei voi vaatia myyjää myymään, vaikka hän olisi tehnyt hintapyynnön mukaisen tarjouksen. Jos tarjouksen yhteydessä käytetään käsirahaa, välittäjä ei saa ottaa vastaan muita tarjouksia ennen kuin myyjä on päättänyt tämän tarjouksen hyväksymisestä.
Välityspalkkio tulee kuitenkin maksettavaksi, jos asunnosta on tehty täyden hinnan tarjous, joka täyttää välityssopimuksessa sovitut hinta- ja muut ehdot. Jos välittäjän sopimuksessa ei ole asiasta mainintaa, palkkio maksetaan vain kaupan toteutuessa.
Neliöt Rahaksi -palvelulle on kokemuksen myötä muodostunut vahva osaaminen asuntokaupasta. Tarjoamme selkeän sopimuksen ja ostamme asuntosi ilman välikäsiä tai välityspalkkioita. Neliöt Rahaksi -palvelussa pyrimme maksamaan asunnosta reilun markkinahinnan, joka on kannattava kaupan molemmille osapuolille. Ostamme asunnon edullisesti ja sinä myyjänä saat enemmän euroja kuin myymällä asunnon kiinteistönvälittäjän kautta “normaalisti”. Käytännössä tässä mallissa suurin häviäjä on kiinteistönvälittäjä, jonka palveluksia ei käytetä. Hinta on yleensä samaa tasoa tai jopa enemmän kuin asunnon todellinen myyntihinta välittäjän kautta. Ota meihin yhteyttä ja voit saada tarjouksen jo tänään!