Oletko tietoinen, mitä kuluja asunnon myymiseen liittyy? Asuntokauppaan liittyy paljon maksuja ja kuluja. Keräsimme yhteen asunnon myyntiin liittyviä maksuja, joihin tulee varautua ennen asunnon myynnin aloittamista.
Mitä kuluja asunnon myymisessä tulee ottaa huomioon?
Asuntokauppaan liittyvät asiakirjat
Kuntotarkastus
Asunnon remontointi
Kiinteistönvälityspalkkio
Asunnon markkinointi
Kaupanvahvistajan kulut
Luovutus- eli myyntivoittovero
Lahjavero
Jos käytät kiinteistönvälittäjää, sisältyy suurin osa asunnon myyntiin, markkinointiin ja asiakirjoihin liittyvistä kuluista maksamaasi välityspalkkioon. Asuntokaupan verotukseen liittyvät maksut eivät sisälly välityspalkkioon, vaan niistä vastaa asunnon myyjä. Markkinoilla on tarjolla perinteisen kiinteistönvälityksen lisäksi erilaisia ostettavia palveluja, joiden sisältöön, sopimusehtoihin ja hintoihin kannattaa tutustua tarkkaan, sillä ne voivat poiketa perinteisen kiinteistönvälityksen pelisäännöistä ja lainsäädännöstä.
Asuntokauppaan liittyvät asiakirjat
Ennen myynnin aloittamista on kerättävä ajantasaiset asiakirjat, jotka kertovat perustiedot asunnosta ja auttavat täyttämään myynnin lakipykälät. Asunto-osakkeen eli kerros- tai rivitaloasunnon myyntiin tarvitset esimerkiksi isännöitsijäntodistuksen, yhtiöjärjestyksen, taseen, korjaussuunnitelman ja energiatodistuksen. Nämä asiakirjat tilataan taloyhtiön isännöitsijältä ja ne ovat maksullisia dokumentteja.
Omakotitalon myyntiä varten tarvitset lisäksi lainhuuto- ja rasitustodistukset sekä kiinteistörekisteriotteen, asemapiirroksen, rakennuspiirustukset, rakennuslupa-asiakirjat sekä kiinteistön käyttöönottotarkastuksen ja loppukatselmuksen pöytäkirjat sekä kuntotarkastusraportit. Omakotitalon omistajana sinulla on kaikki vaadittavat paperit jo todennäköisesti olemassa. Näiden lisäksi tarvitset toki myös mahdollisten muiden omistajien suostumuksen ja kuolinpesän tapauksessa perunkirjan sekä ostotarjouslomakkeet ja kauppakirjapohjat.
Kuntotarkastus
Asunto- ja kiinteistökauppojen yhteydessä on hyvä tehdä kuntotarkastus, joka antaa paljon hyödyllistä tietoa asunnon ja rakennuksen kunnosta sekä tarvittavista korjaus- ja huoltotoimista. Kuntotarkastus antaa myös pintapuolista tietoa havaittavissa olevista riskirakenteista sekä lisätutkimustarpeista. Ennen asunnon myynnin aloittamista tehtävässä kuntotarkastuksessa voidaan havaita mahdollisia vikoja, joista aiheutuneita vahinkoja vakuutus ei välttämättä korvaa. Lisäksi voidaan tarkistaa rakennusaikakaudelle tyypilliset vauriot ja puutteet.
Huolellinen ja ammattilaisen tekemä kuntotarkastus on sekä myyjän että ostajan etu. Kuntokartoituksen tilaaminen ja maksaminen jää useimmiten myyjän vastuulle. Erikseen sovittaessa ostajaehdokas ja myyjä voivat maksaa kartoituksen myös puoliksi. Maksajasta sovittaessa on hyvä muistaa, että tarkastuksesta tehtävä kirjallinen raportti on aina maksajan omaisuutta. Kuntotarkastuksen hinta vaihtelee asuinpaikkakunnan sekä myytävän kohteen kiinteistötyypin ja valmistumisvuoden mukaan. Laadukkaan ja huolellisen kuntokartoituksen keskihinta vaihtelee 1000–1600 euron välillä.
Asunnon remontointi
Moni ostaja pohtii, haluaako tehdä asuntoon pintaremonttia itse vai ostaa muuttovalmiin kohteen. Tämä kysymys tulee eteen myös asunnon myyjälle. Mahdollinen remontti pitää suunnitella kustannukset tarkasti laskien. Etenkin keittiön tai kylpyhuoneen uudistaminen voi tulla kalliiksi. Laske siis, kuinka kannattavaa on remontoida asunto ennen myynnin aloittamista. Jos remontti nostaa olennaisesti asunnon arvoa, nousee toki myös myyntihinta. Jos haluaa säästää rahaa kannattaa tehdä mahdollisimman paljon itse, sillä materiaaleja kalliimpaa remontissa on työ. Pienenkin asunnon remontoimiseen voi upota yllättävän paljon aikaa, joten myyjän kannattaa harkita, onko omaa aikaa ja rahaa järkevää käyttää remonttiin. Lue lisää myytävän asunnon remontoinnista artikkelistamme.
Kiinteistönvälityspalkkio
Välityspalveluiden välityspalkkioihin kannattaa tutustua etukäteen. Ilmoitetuista listahinnoista voi monesti neuvotella toimeksiantoa tehtäessä. Ennen välityssopimuksen eli toimeksiannon tekemistä on syytä selvittää, mitä palvelu sisältää ja mistä kulut muodostuvat.
Suurin osa kiinteistönvälittäjistä perii kokonaispalkkiona tietyn prosentin asunnon myyntihinnasta tai velattomasta myyntihinnasta. Monilla on käytössään vähintään maksettava minimipalkkio. Jotkut välittäjät ottavat pienen prosenttipalkkion, mutta sen päälle tulevat vielä ilmoitus- ja asiakirjakulut. Toimeksiantosopimukseen kannattaa vaatia kuluista tarkat tiedot ja arvio kokonaissummasta.
Välityspalkkio tulee aina maksettavaksi, jos asunnosta on tehty täyden hinnan tarjous, joka täyttää välityssopimuksessa sovitut hinta- ja muut ehdot. Jos välittäjän sopimuksessa ei ole asiasta mainintaa, palkkio maksetaan vain kaupan toteutuessa.
Asunnon markkinointi
On erityisen tärkeää, että asunnon myyntikuvat tekevät positiivisen ensivaikutelman, sillä asuntoa myydään pääasiallisesti kuvilla. Jos haluaa säästää omaa aikaa asunnon siivoamiseen ja stailaamiseen voi ostaa ammattilaisen apua. Suositeltavaa on käyttää myös ammattivalokuvaajaa, joka on erikoistunut ottamaan hyviä myyntikuvia. Kuvat voi toki ottaa myös itse, mikäli omistaa hyvän kameran ja taitaa kuvankäsittelyn. Mahdollisuuksien mukaan myynti-ilmoitukseen voi lisätä myös videon tai 3D-esittelyn.
Suurin osa asunnon ostajista etsii unelmiensa asuntoa maksullisista verkkopalveluista. Jos asunnon myynti-ilmoitus on onnistunut ja relevantti juuri tietylle ostajalle, saattaa asunnon myynti onnistua nopeastikin. Joskus asunnon potentiaalinen ostaja voi löytyä myös lehti-ilmoituksella. Markkinointia voi tehostaa ostamalla ammattilaiselta apua maksettuun digitaaliseen mainontaan.
Ammattitaitoisella kiinteistönvälittäjällä on valmiina toimiva markkinointisuunnitelma, johon kuuluu kohteen valokuvaus, laadukas myyntiesite ja -ilmoitus, digitaalinen markkinointi sekä asuntoesittelyjen järjestäminen.
Kaupanvahvistajan kulut
Kiinteistökaupassa tulee käyttää julkista kaupanvahvistajaa, jonka tehtävänä on vahvistaa kiinteistön kauppakirjat ja muut luovutukseen liittyvät asiakirjat. Yleinen käytäntö on se, että kaupanvahvistajan palkkion maksavat ostaja ja myyjä puoliksi.
Luovutus- eli myyntivoittovero
Asunnon myymisestä saatavat voitot ovat veronalaisia. Jos myyt ostamasi asunnon eteenpäin alle kaksi vuotta kaupanteon jälkeen myymisestä saatu voitto on veronalaista. Jos taas olet omistanut asunnon tai asunnon hallintaoikeuteen oikeuttavat osakkeet yli kaksi vuotta saat asunnon myymisestä verottoman myyntivoiton. Verovapaan myyntivoiton saat myös, jos sinä tai perheenjäsenesi olette asuneet yhtäjaksoisesti asunnossa kaksi vuotta. Perheenjäseniksi lasketaan alaikäiset lapset tai puoliso. Asunnon myyntivoitto lasketaan vähentämällä asunnon myyntihinnasta sen hankintameno ja muut asuntokaupan kustannukset, kuten kiinteistönvälittäjän palkkio.
Lahjavero
Lahjaveron maksaminen tulee kyseeseen esimerkiksi tilanteessa, jossa asunnon tai kiinteistön myyntihinta on alle 75 % käyvästä hinnasta. Jos vanhempi myy 200 000 euron arvoisen asunto-osakkeen lapselleen 100 000 eurolla, tulee lapsen maksaa lahjaveroa käyvän hinnan ja myyntihinnan erotuksesta. Verohallinnon sivuilta löydät lahjaverolaskurin , jolla voit arvioida lahjaveron määrän.
Neliöt Rahaksi -palvelussa asunnon myyjälle ei kohdistu yllättäviä menoja tai kuluja. Ei pankin kuluja, ei välittäjien palkkioita, ei epämääräisiä huutokauppoja eikä myyjän maksettavia kuntotarkastuksia. Kiinteistönvälittäjän kanssa piilokulut saattavat nousta jopa tuhansiin euroihin. Myyjälle ei kohdistu kuluja lainkaan, vaan Neliöt Rahaksi -palvelu maksaa kaikki asiakirjakulut, hoitaa kauppa-asiakirjat sekä ajanvaraukset pankkiin. Myyjän ei tarvitse muuta kuin saapua kaupantekoon.